僕は2011年に福岡市にアパートを購入しました。
築7年で3500万円、利回りは12%弱だったと思います。
当時は東日本大震災の直後という事もあり、
今の相場と比べるとかなり物件価格は安かったです。
ざっくり今の40%オフくらいでしょうか。
あの時同規模の物件を3棟くらい買っていれば、
いまごろ完全に働かなくても暮らしていける状況になっていたでしょうね～。。
ただ融資が下りなかった…残念！
収支の状況
結論から言うと、この10年、かなりいい感じに推移しています。
＜収入＞
これまでほぼ空室期間はありませんが、全8部屋のうち1部屋空室が発生したとして
家賃4万円×7部屋：28万円
| 支出 | 概算金額 |
|---|---|
| ローン | 16万円 |
| 管理費 | 1万5000円※家賃収入の5% |
| 清掃・光熱費 | 2万円 |
| 固定資産税 | 1万5000円※年間18万円 |
| 合計 | 21万円 |
＜支出＞
ローン：月々16万円
管理費：家賃収入の5%※1.5万/月
清掃費、光熱費：約2万円
固定資産税：年間18万円※1.5万/月
合計：21万円
＜収支＞
28万ー21万＝7万円
厳しめに見ても毎月7万円の不労所得といった感じになっています。
もちろんこの先、空室率が増えるなどのリスクが無いとは言い切れませんが、
あと10年で月々16万円のローン返済が終わる事を考えると、マイナスになることは考えづらいです。
ちなみに今この物件を売却すると、6000万円程度で売却可能です。
ローンの残債から考えると3500万円ほどの利益が出そうですが、手放すつもりはありません。
節税という家賃収入以外のメリット
上記の通り、アパート1棟からそれなりの不労所得を得られている状況ですが、
不動産投資には家賃収入以外のメリットがあります。
会社から給与収入を得ているサラリーマンは、基本的に経費を使うことができません。
しかし、不動産投資をしていると確定申告の際に経費を計上することができます。
・新たな物件情報を調べるためにPCを購入した
・管理会社や不動産会社との連絡にスマホを使用した
・物件情報を調べるための事務所として自宅を使用している
・物件の下見に使用するための車を購入した
などすべてを経費とすることは難しいかもしれませんが、
例えばスマホ使用の30%は不動産関連で使用しているなどであれば
十分経費として認められると思います。※税務署や担当者によって解釈は異なる
また、物件の減価償却費も費用として計上が可能です。
実際には出ていかないお金ですが、減価償却費は収入から差し引くことができるので
減価償却期間が残っている間は不動産収入は税金を抑えることが可能なのです。
不動産投資の始め方
不動産投資は、もちろん不動産を買うだけの手持ちのお金があれば始めることができます。
ただ、手持ちのお金が無くても、銀行から融資を受けられれば始めることはできます。
10年前、私も貯金がほぼない状態から融資のおかげで不動産投資を始めることができました。
特にサラリーマンこそ、融資を受けやすい上に節税のメリットもあるという点で
不動産投資は非常に良い投資だと感じています。
ただしもちろん物件の目利きは必要です。
私の感覚だと、物件を1000件見て1件いい物件があるかどうかといった感じです。
自分の判断基準に合う物件を見つけたら不動産会社に連絡しましょう。
私は楽待や不動産連合体などのサイトでチェックしています。
また、地元の不動産屋さんに顔を出して探していることをアピールするのも良い方法のようです。
私はやっていませんが市場に出回る前に良い物件を斡旋してもらえるケースもあるようです。
私が物件が選ぶ際の基準
私自身専業ではなく片手間でやっている部分もあるので、あまり大きなリスクは取っていません。
参考までに私の選定条件をまとめてみますので参考にしてください。
・周辺環境に入居ニーズはあるか
近くに会社や、専門学校などが多いと安定的に入居が見込めると思います。
大学や工場などにも同じことが言えますが、1つのコミュニティに依存していると移転や閉鎖などのリスクは頭に入れておいた方が良いと思います。
・土地値が物件価格の80%を上回っている
建物の価値は年々落ちていきますが、土地値は極端に下がることは考えづらいです。
売却の際のリスクを抑える意味でもなるべく価格が土地値に近い物件が理想です。
土地値は周辺の売り出し価格や路線価などから推定することが可能です。
・区分所有はよほどの好条件でない限り買わない
区分所有とは主にマンションの1室を購入することを指します。
ワンルームマンション投資というと聞いたことがあるかもしれません。
区分でも1棟でも融資を受けるなら物件を買う労力はあまり変わらないですが、
得られるリターンは1棟に比べて小さいです。
また、管理費、修繕積立金など1棟と比べると割高な経費がかかってくるので実際の利回りはさらに低くなります。
さらに修繕積立金については年数を経ると増加する可能性もあります。
僕はよくある新築ワンルームマンション投資などは絶対に手を出しません。
・サブリースは買わない
リース費用が下がる、契約がなくなるなどのリスクがあるためサブリースには手を出しません。
そもそも良物件であればサブリースするよりも自分で買って貸しているはずだと思いますし。。
・利回りは10%以上
都心の一等地であれば話は別ですが、たとえ新築であっても10%以上の利回りは欲しいところです。
築年数が20年以上の物件であればさらに高い利回りでないと手を出す勇気がないです。
基本的には近年福岡市内でこの条件で物件は出てきません。
不動産価格の歪みを狙え
中古車の相場というのは車種,年式,走行距離などで全国的に決まっていて、
同じ条件であれば多少のブレはあれど極端に安い車両を見つけるのは難しいと言われています。
ただ、不動産には売却価格に歪みが生まれる事があります。
ではなぜ不動産には価格に歪みが生まれることがあるのでしょうか。
ひとつは不動産の場合、基本的に売主が売却価格を決めるという点があります。
借金の返済など早く売らないといけない事情があったり
特に利益はいらないので早く手放したいという富裕層がいたりなど
個々の事情に左右される場合があるので歪みが生まれるのです。
こういった物件を手に入れるのは至難の業ですが、1000件に1件(それ以下かも)くらいの割合で出会える可能性はありますのでじっくりチェックすることが大事です。
また競売などで極端に安く仕入れられるケースもあるようです。
占有者などのリスクもありますが、頑張れる方は狙うのもありかと思います。
良い物件に出会うのは簡単ではありませんが、きちんと目利きができれば不動産投資は失敗の少ない手堅い投資だと思います。